¿Qué es una Hipoteca?
La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes inmuebles que no se entregan al acreedor y da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes.
Como consecuencia de lo anterior, los bienes deben estar perfectamente determinados y, para surtir efectos contra tercero, la hipoteca debe ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Elementos del contrato de hipoteca
Los elementos del contrato de hipoteca se regulan por tres principios fundamentales que son los de especialidad, publicidad e indivisibilidad de la hipoteca.
(a) El principio de especialidad implica la designación precisa de los bienes sujetos a hipoteca y la determinación del dinero que garantiza ya que la hipoteca solamente puede recaer sobre bienes especialmente determinados.
Por ejemplo, en caso de que se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, deberá determinarse por qué porción del crédito responde cada finca. Es decir, que para tener una noticia cierta y segura sobre el estado hipotecario del bien, no basta conocer que sobre el mismo existe una hipoteca sino la suma de dinero por la cual algún bien está especialmente gravado.
(b) El principio de publicidad atañe a que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca se inscriba en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero.
Ahora bien, el principio de publicidad hace necesariamente recurrir a la especialidad, porque de esa manera puede reconocerse fácilmente la afectación particular y de no expresarse el importe de la obligación garantizada, la publicidad es incompleta, esto es, la especialidad individualiza y la publicidad divulga.
(c) El principio de indivisibilidad, informa tanto lo que se refiere al crédito garantizado como al bien hipotecado, en la medida en que la hipoteca subsiste íntegra aunque por el pago se reduzca la obligación garantizada y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varias fincas y se pueda realizar su fraccionamiento, porque en ese caso hay que precisar qué parte del crédito garantiza cada bien, o bien, cuando la hipoteca sobre un bien es susceptible de ser fraccionada, en cuyo caso puede redimirse el gravamen pagándose la parte del crédito que se garantice.
¿Qué pasa si no se cumplen los 3 principios?
La violación a estos principios puede dar lugar a la nulidad de la constitución de la hipoteca que no sólo puede ser opuesta por el deudor sino por los terceros que tengan interés en ello porque de ese aspecto depende hacer valer sus derechos en condiciones más favorables o bien para liberar el inmueble del gravamen que sobre él pesa, ya que se trata de un hecho contrario a la ley y es causa de nulidad absoluta según lo dispone el Código Civil, pues se trata de un caso de excepción a la regla de que no puede pedir la nulidad del acto la persona que ejecutó, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalida, lo cual se justifica porque el principio de especialidad está establecido no sólo en interés de los terceros sino del deudor y por razones de orden público.
Hipoteca y crédito no son lo mismo
Finalmente quiero hacer la mención de que la «hipoteca» y el «crédito» (por ejemplo bancario), no son lo mismo. Es muy común que la gente diga que tiene que pagar la hipoteca. Decirlo así es incorrecto.
El crédito (ya sea bancario o de otra índole) es el contrato mediante el cual una persona se obliga a pagarle un dinero otra y, para garantizar el pago del crédito es que se celebra un contrato de hipoteca. El crédito es el contrato principal y la hipoteca es el contrato accesorio o secundario.
Conclusión
Por lo anterior, es de suma importancia que el abogado del acreedor revise perfectamente que tanto el contrato de hipoteca esté bien perfectamente redactado, siguiendo y respetando los principios rectores de la misma y que, una vez constituida, la hipoteca sea debidamente registrada en el Registro Público de la Propiedad que corresponda.
