No Compres un Bien Hipotecado (De Preferencia)
Cuando una persona compra un bien inmueble sobre el cual existe una hipoteca o embargo a favor de otra persona y ésta interpone un juicio hipotecario, entonces el nuevo adquirente del bien tendría que responder con dicho bien a favor del demandante. Esto ya que la “acción real”, a diferencia de la personal, recae sobre el bien, aunque éste cambie de propietario.
La hipoteca es un derecho real de garantía que el deudor constituye sobre un bien inmueble de su propiedad, es decir, es un acto voluntario y sirve para asegurar el pago de un crédito. Generalmente, el deudor hipotecario se queda con la posesión del bien y, en caso de incumplimiento de pago, el acreedor puede demandar para que el bien hipotecado sea vendido para cubrir con su precio el monto de la deuda.
Con lo anterior en mente, en la hipoteca (obligación “real”), la obligación sigue o acompaña al propietario o poseedor de la cosa hipotecada y, en consecuencia, si el bien hipotecado se transmite a un tercero, el nuevo propietario será quien deba soportar el gravamen.
Por otro lado, cuando no existe hipoteca, sino mas bien una obligación “personal”, ésta está directamente vinculada con la conducta que debe realizar el deudor y por ello la obligación subsiste, sin que sea necesario que haya un bien o cosa determinada, de modo que el deudor responde con todo su patrimonio, presente y futuro.
Con lo anterior en mente, la diferencia entre una acción “real” y una “personal”, es que la primera tiene por objeto garantizar al demandante su derecho sobre alguna cosa previamente determinada (el bien hipotecado); la segunda tiene por objeto garantizar un derecho personal, pudiendo provenir o derivarse de contratos o cuasicontratos.
Recordemos que la institución de la hipoteca tiene derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, en los que el acreedor puede hacer valer su derecho, según el grado de preferencia que indique la ley, y perseguir la ejecución de la cosa en cualquier mano en que se encuentre.
Conclusión:
Por lo anterior, es extremadamente importante que, cuando se pretenda comprar un bien inmueble, el comprador se asegure que éste no éste no está afectado por una hipoteca o embargo ya que, de lo contrario, siempre estará en riesgo de que el acreedor hipotecario pueda llegar a demandar el pago del crédito mediante la venta del inmueble derivado del incumplimiento del deudor (quien vendió el inmueble).
Fuente: Tesis: XVIII.4o.9 C (10a.)