La Construcción en Terreno Ajeno dentro de un Arrendamiento
Tener un bien propio para construir no es fácil. Eso lo tenemos todos claro. Por ello es que una duda que varias veces me ha llegado de parte de clientes es con relación a la construcción en terreno ajeno dentro de un arrendamiento.
Si bien esto es legal y posible, también trae consigo riesgos económicos y legales para la persona que lleva a cabo dicha construcción en terreno ajeno.
¿Qué establece la ley con relación a la construcción en terreno ajeno?
Antes que otra, veamos que establece - en general - el código civil (en este caso el de Nuevo León) con relación a la construcción en terreno ajeno:
- Todo lo que se une o se incorpore a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca (Art. 892).
- Todas las obras… así como las mejoras y reparaciones ejecutadas en un terreno, se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario (Art. 893).
- El que edifica… de mala fé en terreno ajeno, pierde lo edificado… sin que tenga derecho de reclamar indemnización alguna del dueño del suelo, ni de retener la cosa (Art. 898). En este caso, se entiende que algo se edifica de mala fe cuando se lleva a cabo sin el consentimiento previo del dueño del terreno o de la casa-habitación.
¿Qué establece la ley con relación al arrendamiento?
Por su parte, el Código Civil de Nuevo León establece lo siguiente con relación al arrendamiento:- Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario: (a) Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas; (b) Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; (c) Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, dá el arrendador por concluído el arrendamiento (Art. 2317).
- Las mejoras a que se refieren los incisos (b) y (c)anteriores, deberán ser pagadas por el arrendador aun cuando en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada (Art. 2318).