Compraventa de Inmueble con Reserva de Dominio; Una Buena Opción
Me ha tocado, en diversas ocasiones, conocer de operaciones de compraventa de inmuebles donde el vendedor le pide al comprador que le pague en “cómodas mensualidades” y que, una vez terminado de pagar el precio se procederá a la escrituración del terreno a nombre del comprador.
Generalmente los vendedores buscan documentar la operación mediante una un contrato de promesa de compraventa.
En cuanto a este tema, como abogado, la recomendación variará dependiendo de quién sea mi cliente… pero, para efectos de este artículo, veámoslo desde el punto de vista del comprador.
Pensemos que quiero comprar una casa, la busco, la encuentro, hablo con el dueño y me propone que firmemos un contrato de promesa de compraventa, que le pague el precio en 6 mensualidades y que, cuando termine de pagar iremos con el notario para escriturar y para que me de la posesión del inmueble.
¿Por qué no me conviene el esquema de la promesa de compraventa y los pagos mensuales?
Lo primero a considerar es que un contrato de promesa de compraventa no es una compraventa y, por lo tanto, como “promitente comprador” no tendré la propiedad del inmueble sino hasta que el mismo quede escriturado a mi nombre ante notario público.
Ahora, asumiendo que yo aceptara ese esquema y le entregue el dinero al “promitente vendedor”… ¿qué pasa si llegada la fecha para hacer el último pago, ir con el notario y recibir la posesión del inmueble, el promitente vendedor se echa para atrás o bien me empieza a dar excusas para retrasar la formalización del contrato de compraventa?
¡El ya tiene mi dinero y yo no tengo más que un contrato de promesa de compraventa!
Si bien es cierto que el contrato de promesa de compraventa, si es que está bien redactado, me daría elementos para demandar a mi contraparte y requerirle la ejecución forzosa del contrato o bien la restitución del dinero entregado más la pena convencional que se hubiere pactado, también es cierto que para lograr lo anterior tendría que demandar a promitente vendedor y pues, desgraciadamente, los procedimientos judiciales son tardados (y por mientras, mi contraparte seguramente se estaría gastando mi dinero).
Compraventa con Reserva de Dominio
El esquema que yo le he recomendado a compradores que no están en posibilidad de pagar el precio al contado y que tampoco pretenden obtener un crédito hipotecario es el de la compraventa con reserva de dominio.
Esta es una modalidad de la compraventa que está regulada por el Código Civil de Nuevo León y por el de los demás estados de México.
Lo que se hace es que las partes van con el notario (o con su abogado de confianza) para que se redacte el contrato de compraventa, mismo que incluirá la cláusula de la reserva de dominio y la estipulación de las mensualidades que quedan pendientes de pagarse así como la obligación del comprador de realizar los pagos oportunamente.
El contrato se firma ante el notario, en escritura pública y se manda a inscribir en el Registro Público de la Propiedad respectivo.
Una vez que los pagos mensuales son realizados por el comprador, el vendedor debe extender una carta (ratificada en cuanto a sus firmas ante notario público) dirigida al Registro Público de la Propiedad informando que el precio ha sido pagado en su totalidad y, por ende, solicitando la cancelación de la limitación del dominio del inmueble.
¿Que es la limitación del dominio del inmueble?
La limitación del dominio del inmueble significa que, aunque el comprador ya es el propietario del bien, éste no lo puede vender legalmente mientras exista la mencionada limitación inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Cabe mencionar que las partes pueden pactar, adicionalmente en el contrato, si el vendedor le entregará la posesión del inmueble al comprador desde la fecha de la firma del contrato o bien hasta que el precio sea pagado en su totalidad.