¿Cómo se Redacta una Promesa de Compraventa Infalible?

Un tema que, en muchas ocasiones, ha sido de debate en los tribunales mexicanos tiene que ver con los famosos “contratos de promesa de compraventa”.

El Código Civil establece la existencia del contrato de promesa, mediante el cual uno o más de los comparecientes se obligan a llevar a cabo un contrato en el futuro.

¿Que dice el Código Civil sobre los Contratos de Promesa de Compraventa?

Al respecto la ley establece que:

(a) “puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”,

(b) “la promesa de contratar, o sea, el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral”,

(c) “la promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido”,

(d) “para que la promesa de compraventa sea válida, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo” y

(e) “si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez…”.

¿Que dice la ley respecto de la compraventa?

Ahora bien, en cuanto a la compraventa, el Código establece que:

(1) “habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero” y;

(2) “por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo pagado”.

Los Contratos de Promesa de Compraventa Tradicionales

Es común que, en los contratos de promesa de compraventa, las partes establezcan que se obligan a celebrar, eventualmente, una compraventa “definitiva” respecto de cierto bien (supongamos una casa) y a cierto precio (supongamos $5,000,000 de pesos).

En ese caso y considerando lo que hemos mencionado en el inciso (2) anterior, por mandato de la ley se tendría que llegar a la conclusión que existe compraventa desde que se definió la cosa que objeto de la operación y el precio (lo anterior sin importar que al contrato se le haya llamado «contrato de promesa de compraventa»).

¿Cómo subsanar esto?

Contrato de Promesa de Compraventa Innovador

Para que el contrato de promesa de compraventa no pueda ser considerado como uno que, en realidad, consigne una compraventa del bien en cuestión, te sugiero que el segundo de los elementos quede indeterminado.

Para ello, basta establecer en el contrato de promesa que el precio será definido en el contrato definitivo que se firme eventualmente y que éste deberá oscilar entre, por ejemplo (tratándose de la casa que mencionábamos anteriormente), $5,000,000 y 5,000,100 pesos.

De ésta manera, al no tener un precio perfectamente definido, el contrato de compraventa no se perfecciona y las partes lo perfeccionarán hasta el momento de la firma del contrato definitivo.

Criterios del Poder Judicial Federal

(1) «Las expresiones «prometo vender» y «prometo comprar» son sinónimos de vendo y compro, por lo que habiendo conformidad en objeto y precio se está en presencia de un contrato de compraventa, no de promesa de venta, porque cuando concurren las dos promesas de comprar y vender, determinándose el objeto y el precio, existe una concordancia de voluntades que lleva a la formación de una compraventa, por reunirse los citados elementos«.

(2) «No es exacto que por especificarse en el documento… que la operación concertada se refiere a un contrato preliminar de compraventa… por esa circunstancia se trate de una promesa de contrato de compraventa, es decir, atendiéndose al texto literal inserto en dicho documento, toda vez que la naturaleza jurídica de los contratos depende, no de la designación que le hayan dado las partes, que pudiera ser errónea, sino de los hechos y actos consentidos por los contratantes…de tal suerte que si de la lectura de los antecedentes y clausulado del contrato… se advierten hechos y actos consentidos… que implican… un contrato informal de compraventa… si los contratantes convinieron en la celebración de una promesa bilateral de compraventa, como así se pactó y tanto el promitente vendedor como el promitente comprador estuvieron de acuerdo en el objeto y precio del inmueble… resulta evidente que en el caso se trató de la celebración de un contrato de compraventa, no de un contrato preliminar de compraventa, al concurrir las dos promesas: de vender y comprar y determinarse el objeto y precio….»

(3) «…son elementos necesarios para la promesa bilateral de contratar, entre otros, que se expresen los elementos esenciales y las cláusulas que según la voluntad de los promitentes, contendrá el contrato que se obligan a celebrar; sin embargo, los elementos esenciales de que trata el artículo en consulta, son los relativos al consentimiento, el objeto material del contrato y el plazo estipulado, pero tal regulación en realidad no puede referirse al precio de la compraventa, lo que se excluye por el hecho de que la compraventa misma, es un contrato consensual que se perfecciona y es obligatorio para las partes, por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho…»