Que No Solo te Asesore el Notario, Usa un Abogado

En México, como en otros países, para llevar a cabo ciertos actos jurídicos, es necesario contar con el apoyo de un notario. Si bien es cierto que – al menos en México – todos los notarios públicos son abogados, mi recomendación es que no solo te asesore el notario. Usa un abogado particular también.

Déjame te explico por qué…

¿Que dice la ley sobre el Notario?

Los notarios públicos son personas a las que los estados les otorgan la faculta de dar fe pública respecto de los hechos o actos jurídicos que los particulares les soliciten.

Adicionalmente, conforme a las diferentes leyes del notariado de cada estado mexicano, los notarios tienen la obligación de orientar y asesorar a sus clientes.

Por ejemplo, la Ley del Notariado de Nuevo León establece:

Artículo 83.- En el ejercicio de su función, el Notario orientará y explicará a los otorgantes y comparecientes, el valor y las consecuencias legales del acto o de los actos jurídicos que él vaya a autorizar. Fungirá como asesor de los comparecientes y expedirá los testimonios, copias o certificaciones a los interesados conforme lo establezcan las Leyes….

Como puedes darte cuenta, si bien el notario tiene la obligación de orientar y explicar y de asesorar a los comparecientes, también es una realidad que el notario debe ser imparcial (ya que la misma ley no le permite tomar partido).

Pensemos en un contrato de compraventa…

Pensemos en un contrato de compraventa de un inmueble donde el notario, para mantener su obligación de asesorar a las partes, redacta el contrato basándose en un “machote” donde los derechos y obligaciones contemplados son estándar.

Ahora pensemos que la operación en particular tiene ciertos matices que, por la razón que sea, las partes, tal vez inocentemente o por desconocimiento, omiten comentarle al notario.

Igualmente, el notario, asumiendo que la operación será normalita, no indaga respecto de la operación (máxime que en mucha ocasiones ni siquiera conoce a las partes).

¿Que sucede al final?

El contrato celebrado por las partes pudiera no apegarse a la realidad de la operación pretendida, dejándolas en un estado de inseguridad jurídica ya que, involuntariamente, el contrato no establece los pormenores de la verdadera voluntad de las partes.

Ahora imaginemos una operación más complicada, que tal, una compraventa a plazos, con reserva de posesión por parte del vendedor y con alguna condición suspensiva.

La labor del notario público es una labor importantísima e insustituible, de eso no hay duda; pero considero que en México debiéramos acostumbrarnos a que cada parte de un contrato (por sencillo que en principio pudiera parecer) tenga su propia asesoría jurídica ya que es la única forma de que cada parte se asegure (ya que casi siempre tendrán intereses encontrados) de que obtendrán una asesoría legal real (en contraposición de la asesoría imparcial que el notario debe dar).

Desafortunadamente, en México todavía el grueso de la población considera que los abogados particulares son caros y prescindibles (…y eso que generalmente el abogado mexicano no cobra como los abogados americanos, que cobran por hora y, los muy renombrados, entre USD $600 y USD $1000 por hora).

El problema viene cuando una operación jurídica que, de haber tenido una verdadera asesoría legal, pudiera haberse celebrado sin mayores contratiempos y sin representar, en el futuro, problemas para las partes, se termina llevando a cabo con la sola asesoría del notario (y en muchas ocasiones con la única asesoría de los empleados del notario) y, eventualmente, se presentan disputas donde las partes se dan cuenta (cuando requieren, ahora sí, la asesoría de un abogado litigante) que el contrato no estableció todos los pormenores que la operación requería o bien, que por usarse un machote de contrato, éste dice cosas que no son ciertas o que no fueron correctas al momento de la firma.

Que quede claro, no estoy diciendo que los notarios hagan mal su trabajo, lo que quiero decir es que para las partes de una operación jurídica, y sobre todo cuando la operación tiene cuestiones fuera de lo “normal”, bien puede convenirles asesorarse legalmente, cada uno con su propio abogado, que vele por los intereses de su propio cliente.

Recordemos que, en términos generales, cuando la operación se firma, el notario cobra sus honorarios y da seguimiento al asunto hasta su debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad o del Comercio (según sea el caso) y hasta ahí.

Es decir, el notario nunca va a representar o asesorar a las partes cuando haya un problema, disputa y mucho menos un litigio (ya que, por lo menos en Nuevo León, está impedido legalmente para hacerlo).

Un ejemplo real…

Resulta que una persona (llamémosle el “comprador”) decide comprar una casa para tenerla como inversión y poderla rentar.

Así, se pone a investigar y localiza un inmueble que le parece adecuado y habla con el dueño (llamémosle el “vendedor”).

Las partes se ponen de acuerdo también en el precio.

Ahora bien, el comprador le comenta al vendedor que la idea es que el precio se pague, una parte con dinero de su cuenta bancaria, otra parte mediante un crédito bancario y otra parte mediante un crédito gubernamental (prestación a favor del comprador por ser trabajador del Estado).

Las partes entonces van con el notario y le plantean la situación, el notario toma el asunto y empieza a preparar la escritura pública con la información del comprador, del vendedor, del inmueble, del banco y del crédito gubernamental.

Ahora bien, llega el día de la formalización de la operación y el contrato se firma sin problema alguno, tanto el comprador como el vendedor firman, así como también el representante del banco y el del crédito gubernamental.  El contrato se envía, para su inscripción, en el Registro Público de la Propiedad.  Hasta ahí, todo parece excelente.

A las cuantas semanas, el comprador me llama y me plantea la situación y me dice “… el problema es que el vendedor no se ha salido de la casa…”.

A partir de ahí le pido al comprador me permita ver la escritura de la compraventa y detecto lo siguiente:

a) La compraventa fue lisa y llana, es decir, el vendedor no se reservó ningún derecho sobre la propiedad (no se reservó la posesión por ningún motivo);

b) El vendedor se dio por pagado al 100% del precio de la compraventa;

c) El vendedor, en el papel, entregó la posesión del inmueble al comprador y este la recibió;

d) Al no establecerse reserva alguna de posesión por parte del vendedor, obviamente tampoco se estableció que, en caso de que el vendedor no hubiere desocupado el inmueble, tendría que pagarle renta al comprador.

También resulta que, al platicar con el comprador, me comenta que “…lo que pasa es que el vendedor no ha recibido todavía la parte del precio que viene del crédito gubernamental…”.

Obviamente yo le pregunto que cómo es eso, ya que en el contrato expresamente dice que el vendedor recibió, el día de la firma, el 100% del precio. Cosa que no fue cierto.

También le hago notar que el contrato no debió firmarse sin antes haberse cerciorado de que la casa estaba ya desocupada.

Pues resulta que, efectivamente, la parte del precio que viene del crédito otorgado por el gobierno al comprador aun no se le entrega al vendedor, entonces el vendedor “siente” (equivocadamente) que la compraventa aun no se lleva a cabo (aun y cuando el contrato ya se firmó).

Cabe mencionar que en el contrato se estableció una orden irrevocable de pago a favor del vendedor por la parte del precio que vendría del crédito de gobierno (es decir, el comprador tiene garantizado el pago).

Como puedes ver, el contrato de compraventa celebrado ante el notario estuvo mal hecho ya que no establece con claridad y precisión los términos y condiciones de la operación.

Incluso, en mi criterio, considerando el texto del contrato y lo que está sucediendo, el vendedor pudiera estar cometiendo hasta un delito al estar en posesión del inmueble del comprador sin el consentimiento de éste.

Otro ejemplo real…

Hace tiempo revisaba los documentos corporativos de una empresa mediana.

Es una empresa constituida en el 2002 que ha tenido diversas variaciones en cuanto a sus accionistas toda vez que la empresa se constituyó con 2 socios al 50%, después hubo una transmisión de acciones de uno a otro socio y posteriormente uno de los socios transmitió todas sus acciones, salvo una, al otro accionista y la acción solitaria fue adquirida por un tercero.

Esta empresa, también ha tenido algunos aumentos de capital social, una vez en cuanto al capital fijo y dos veces en cuanto al variable.

Ahora bien, algo hasta cierto punto fuera de lo común en las empresas mexicanas pequeñas y medianas, la sociedad a la que me refiero cuenta con todas las asambleas ordinarias anuales de accionistas correspondientes y varias extraordinarias (cambio de domicilio social y modificación a otra cláusula de sus estatutos).  Todas ellas realizadas con la asesoría de cierto notario público.

Los Errores en los Documentos:

Al revisar los documentos corporativos, me di cuenta de varios errores que, si bien son involuntarios seguramente, representan errores que, de una u otra forma, ponen a la empresa en incumplimiento de la Ley General de Sociedades Mercantiles.

a) En algunas asambleas, después del cambio de domicilio social, se siguió mencionando el primer domicilio de la sociedad;

b) En todas las asambleas ordinarias, en la lista de asistencia, al principio se decía “En la ciudad de “X”, Nuevo León, siendo las 8:00 horas del día….”, pero al final, sobre la firma del escrutador (persona que cuenta el número de acciones que se encuentran representadas en la asamblea) se puso “Ciudad de “Y”, Nuevo León”;

c) En una asamblea ordinaria posterior al primer aumento de capital social variable, se omitió contemplar dichas nuevas acciones de la “serie B” (las que generalmente representan al capital social variable), es decir, solo se mencionaron las acciones del capital social fijo;

d) En fecha posterior a la constitución de la empresa, se designó a un nuevo comisario pero dicho nuevo comisario tenia impedimento legal para fungir como tal, cosa que no se advirtió al momento del nombramiento y;

e) Diversas asambleas ordinarias de accionistas fueron protocolizadas ante el notario, cosa que, conforme a la ley, no es necesario (solo las asambleas extraordinarias deben protocolizarse).

Mi Opinión:

De lo anterior, puedo concluir que el notario en cuestión hizo un trabajo deficiente para la empresa que le pagó íntegramente sus honorarios.

Es más, considerando que algunas de las asambleas ordinarias de accionistas fueron protocolizadas, no dudo que haya hasta cobrado honorarios extras.

Como ya lo he dicho antes, estoy convencido que los notarios (o más bien, los empleados del notario) no cometen los errores en forma voluntaria, sino mas bien se dan en virtud de la carga de trabajo que generalmente tienen las notarías… pero ello tampoco es excusa.

¿Qué repercusiones pudieran tener estos errores?

Depende… si la empresa en cuestión es controlada por un solo accionista pudieran no habría repercusiones, pero pensemos en una empresa donde haya varios socios y llegaran a haber diferencias de criterio entre ellos (cosa que en muchas ocasiones sucede)… ahí si pudieran darse problemas toda vez que los errores contenidos en las actas de asamblea las vuelven anulables.

Reitero, como lo he hecho antes, mi recomendación es que cualquier aspecto legal de la empresa sea revisada por un abogado de confianza y, otra cosa, se vale cuestionar al notario, es decir, si al leer el proyecto de escritura, algo no se entiende o te das cuenta que está mal, díselo al notario para que lo corrija.