Puntos Importantes sobre la Entrega del Inmueble al Arrendatario

Entrega del Inmueble al ArrendatarioCualquier contrato de arrendamiento empieza, propiamente dicho, cuando se da la entrega del inmueble al arrendatario. El contrato puede ser firmado días antes o bien el mismo día de la entrega pero conforme a la ley civil, la obligación de pago de la renta inicia con la entrega del inmueble al arrendatario.

En un inicio, Macario estaba algo confundido al respecto y por ello estaba algo renuente a firmar el contrato antes de la fecha en la que Dora le iba a entregar la casa. Como que le hacía ruido que el contrato dejara abierta la fecha en la que él entraría al domicilio ya como arrendatario.

Él decía que se sentía inseguro porque no había una fecha establecida. Incluso, el contrato que Dora le presentó para lectura tampoco establecía una fecha predefinida para la terminación del contrato.

Estas cosas hacían que Macario estuviera un poco intranquilo. Pero no había razón para estarlo.

El contrato que Dora preparó para Macario establece muy claramente que:

El Arrendamiento empieza el día de la entrega al Arrendatario

La ley civil en México establece muy claramente que el arrendamiento empieza cuando el inmueble se entrega al arrendatario. Dado lo anterior, el hecho de que el documento se firme días o incluso semanas antes, no implica que las obligaciones de las partes inician con la sola firma.

En este caso, Macario estaba frente a lo que se conoce como una condición suspensiva, es decir, aquella condición que, al cumplirse, hace nacer la obligación.

Pero ¡aguas!

Si el contrato no hubiera establecido claramente que las obligaciones de Macario iniciaban al momento de la entrega al arrendatario y, por el contrario, el documento hubiera dicho que el inmueble se entrega el día de la firma, entonces si Macario hubiera quedado obligado a pagar la renta incluso desde antes de ocupar la casa.

¡Siempre hay que leer bien lo que se firma!

Pensemos en un restaurante (aunque puede ser casi cualquier negocio).

Es común que un restaurante rente una propiedad pero, antes de poder empezar operaciones, requiera darle una buena manita de gato al inmueble. Muchas veces los dueños de negocios quieren hacerle ciertas modificaciones al inmueble antes de poder abrir al público.

Tal vez quieran instalar algunas paredes con tablarroca. O pintar muros. O instalar anaqueles. Pueden ser muchas cosas.

En estos casos, es común que las partes negocien que el arrendatario – sin tener aún la posesión formal del inmueble – pueda ingresar para llevar a cabo las modificaciones y que, cuando el inmueble esté listo, entonces si iniciar formalmente el arrendamiento y empezar a pagar renta pero ya con un negocio operando.

Otra opción que se acostumbra es, entregar la posesión formal del inmueble al arrendatario pero estableciendo en el contrato que existe un periodo de gracia donde no habrá pago de la renta. Así, dentro de dicho periodo de gracia, el arrendatario puede hacer las adecuaciones necesarias al inmueble antes de tener que pagar la renta al arrendador.

En el caso de casas habitación pudiera darse alguna negociación similar donde, tal vez al inmueble le hacen falta algunas reparaciones previas que el arrendador se obliga a hacer. En una situación así, el arrendador y el arrendatario pudieran firmar el contrato en X fecha y, a partir de ahí, el arrendador se pone a trabajar para darle mantenimiento a la casa y luego en la fecha Y, se le entrega el inmueble al arrendatario.

Lo importante es que tengas cuidado en cómo se redacta el contrato.

Por regla general, la obligación de pago inicia, también, el día de la entrega del inmueble al Arrendatario

Como una consecuencia normal de lo anterior, independientemente de la fecha en la que el contrato haya sido firmado por las partes, la obligación de pago de la renta empieza el día en que el arrendatario entra formalmente al inmueble (salvo que en el contrato mismo, se diga algo diferente).

Al igual que con el punto anterior, es súper importante que las partes negocien correctamente y que el contrato establezca en forma clara cuándo nace la obligación de pago de la renta.

Pensando nuevamente en la renta de un local para poner un restaurante, me ha tocado conocer de casos donde el arrendador y el arrendatario negocian que la obligación del pago de la renta empieza 1 o 2 meses después la entrega del inmueble al arrendatario. Si las partes estan de acuerdo, se vale.

Esto sucede más comúnmente cuando las partes negocian un contrato a mediano o largo plazo. En los contratos a 1 año no pasa muy seguido.

Para documentar la fecha de entrega, las partes firmarán un acta de entrega-recepción

El dicho – muy sabio – dice que papelito habla.

En un arrendamiento, el contrato es el papelito principal pero eso no significa que no haya otros papelitos importantes. En este caso, me refiero al acta de entrega-recepción del inmueble.

Desde siempre, yo sugiero que además del contrato, las partes firmen un acta de entrega-recepción para documentar precisamente en qué día se entregó el inmueble al arrendatario. Además, dicha acta sive para que quede constancia entre las partes de cualquier detalle o pendiente que, en esa fecha, se llegue a platicar o negociar entre el arrendador y el arrendatario.

Dora y Macario así lo hicieron el día en que Dora le entregó la posesión de la casa a Macario y ese documento, ahora es un anexo del contrato.

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Depósito en Garantía en un Arrendamiento ¿Para qué sirve?

Deposito en Garantia

Segúramente has escuchado muchas veces que, en un contrato de arrendamiento, es recomendable que cuentes con un depósito en garantía.  Dora (la arrendadora) también lo había escuchado muchas veces pero aún así, seguía con dudas de qué es y para qué sirve el depósito en garantía en un contrato de arrendamiento.

El depósito en garantía protege tu inmueble

Dora quiere proteger su inmueble y quiere – también – proteger el negocio que le representa rentarle su casa a Macario (el arrendatario). Por ello, siguiendo los consejos que le di en una ocasión, le pidió a Macario un depósito en garantía equivalente a dos meses de renta.

En un principio, Macario no estuvo muy de acuerdo en entregarle a Dora dinero extra por dos meses de renta pero Dora se puso firme y logró convencerlo.

A fin de cuentas, el dinero de dos meses de renta no se comparan con el valor que tiene el inmueble de Dora (que vale algo mas que 1 millón de pesos). Con esta justificación, a Macario no le quedó mas remedio que aceptar el tema de la garantía que Dora le pidió.

El depósito en garantía no es tuyo

Una de las cosas que a Dora le costó un poquito de trabajo asimilar es que el dinero que recibió de Macario como depósito en garantía no le pertenece ya que éste no lo recibió como parte del precio de la renta.

Cuando un arrendador – como Dora – recibe un depósito en garantía, lo hace con el fin de guardarlo y conservarlo durante la vigencia del arrendamiento y solo podría usarlo cuando el arrendatario incumpla alguna de sus obligaciones económicas bajo el contrato.

Por ejemplo, si Macario causa un daño al inmueble, debe repararlo. Si no lo hace, Dora podrá usar el dinero que conserva como depósito en garantía para pagar las reparaciones.

Otro ejemplo típico sería el caso en que Macario, al desocupar el inmueble, se fuera sin pagar alguno de los servicios (ya sea el agua, la luz, el Internet, etc.). De ser así, Dora podría usar el dinero del depósito en garantía para pagar dichos servicios.

Algo que no debes olvidar es que, generalmente, el depósito en garantía se usa hasta el final del arrendamiento pero eso no significa que no pueda llegar a usarse durante la vigencia del mismo. En un caso como éste, lo recomendable sería que Dora después le requiera a Macario que le reintegre el monto del depósito en garantía.

El depósito en garantía debe devolverse al arrendatario

Conforme a la ley civil en México, cuando una persona recibe algo en depósito – ya sea dinero o alguna otra cosa – adquiere la obligación de cuidarla y conservarla para luego regresarla a su propietario.

Lo mismo pasa en los arrendamientos.

Cuando el arrendatario le da al arrendador una X cantidad de dinero en depósito, el arrendador debe conservarlo y, eventualmente, regresarlo al arrendatario.

Los casos en los que el arrendador pudiera no devolver el depósito en garantía al arrendatario deben quedar claramente establecidos en el contrato de arrendamiento ya que, de lo contrario, el arrendatario bien pudiera reclamarle al arrendador que la no devolución del dinero es un acto ilícito… incluso, pudiera ser hasta un delito penal.

Lo que le sugerí a Dora fue que, en el contrato de arrendamiento, se dijera claramente que el depósito en garantía sería devuelto a Macario al menos 45 días después de la desocupación del inmueble y, además, siempre y cuando hubiera pagado a Dora lo que sea que le debiera a la fecha de su salida.

De esta manera, Dora tiene tiempo suficiente para recibir los estados de cuenta de los servicios públicos consumidos en el inmueble.

Es justo, ¿no lo crees?

Generalmente el depósito en garantía No debe usarse para pagar los últimos meses de renta

Cuando Dora le pidió a Macario que le entregara un depósito en garantía equivalente a dos meses de renta, lo primero que Macario le preguntó a Dora fue que si ese dinero se tomaría a cuenta de los dos últimos meses del arrendamiento.

Dora le dijo que no.

Una cosa es el pago de la renta y otra muy diferente es el depósito en garantía.

Dora le explicó a Macario que el pago mensual de la renta sirve como contraprestación que el arrendatario le paga al arrendador por el permiso de usar y disfrutar del inmueble.

Por otro lado, el depósito en garantía es un dinero que sirve para darle cierta seguridad al arrendador en cuanto a la seriedad del arrendatario y también sirve como salvaguarda para el caso de que el arrendatario no pague ciertas obligaciones monetarias que asume bajo el contrato.

No hay que confundir peras con manzanas.

Obviamente, Macario le dijo a Dora que el tiene toda la intención de pagar la renta puntualmente – y Dora le cree – pero bueno, de seguro estas de acuerdo conmigo en que siempre es mejor que busquemos estar lo más protegidos posible.

Asegúrate de que te Paguen el Precio de la Renta

Precio de la Renta

Cuando Dora (la arrendadora) publicó en el periódico su inmueble en renta, algo que la puso un tanto nerviosa fue cómo asegurarse que el paguen el precio de la renta puntualmente. Estoy seguro que tu también entiendes su preocupación, ¿verdad?

Cuando un persona da en renta un inmueble, lo hace a cambio del pago de un precio. Ahora, para establecer clara y correctamente la obligación del arrendatario en cuanto al pago de la renta, es importante que cumplas ciertos requisitos legales.

Precio de la Renta – Tiempo:

El primer requisito que cualquier contrato de arrendamiento debe cumplir al momento de establecer la forma en la que el precio de la renta debe ser pagado es mencionar claramente el tiempo en el que el pago de la renta debe realizarse.

Generalmente, los arrendadores señalan que el pago de la renta se debe pagar en forma mensual.

Pero… ¿exactamente cuándo debe pagarse la renta?

Una opción sería que Dora, en el contrato, establezca que el pago del precio de la renta debe realizarse precisamente el día primero de cada mes. Esto sería válido.

Algo que es más común es establecer que el arrendatario debe pagar la renta dentro de los primeros X días de cada mes calendario. Esto se acostumbra porque es entendible que el arrendatario no cuente con el diner para pagar la renta exactamente el día primero del mes.

Algo que es normalmente aceptable es que el pago se deba realizar dentro de los primeros 5 a 10 días del mes.

Obviamente, Dora pudiera establecer un plazo mayor o menor para el pago de la renta… depende 100% de ella.

Precio de la Renta – Modo:

El segundo de los requisitos para el correcto establecimiento de cualquier obligación en un contrato – como el pago de la renta – es señalar claramente el modo en que la obligación debe cumplirse.

Para esto, Dora señaló en el contrato que Macario (el arrendatario) puede pagarle con dinero en efectivo, o bien mediante transferencia electrónica de fondos o depósito de dinero en su cuenta bancaria. También puede pagar el precio de la renta con cheque – haciendo la precisión de que, en su caso, el cheque se recibe “salvo buen cobro”.

Como puedes ver, Dora le dio a Macario varias opciones para el pago de la renta. Pero también podría haber establecido sola 1 forma de pago… por ejemplo,  mediante transferencia bancaria. Se vale.

Lo importante es que las partes, en este caso Dora y Macario, establezcan de manera clara y precisa el modo y la forma en la que el pago debe realizarse para considerarse valido.

¿Por qué es importante esto?

Imagínate que el contrato no dejara bien claro el modo de pagar la renta… pues en un caso extremo, Macario pudiera llegar y decirle a Dora que le va a pagar la renta con varios costales de naranjas.

¿Tu lo aceptarías?

Tal vez no… al dejar clara la forma y modo en la que la obligación debe cumplirse, contarás con herramientas para alegarle a tu arrendatario que el pago tiene que hacerse conforme al contrato.

Precio de la Renta – Lugar

El tercer requisito que Dora cumplió al establecer la obligación del pago de la renta fue mencionar claramente el lugar en donde el pago debe realizarse.

En su contrato, Dora estableció que el pago de la renta debe realizarse en su domicilio cuando se trate de pago con dinero en efectivo o cheque. De esta forma, Macario es quien debe venir a la casa de Dora a pagarle y no al revés.

Es muy común que los deudores de todo tipo digan que no han pagado por que la acreedor “no ha venido a cobrarles“.

Al señalar de manera clara y precisa que el pago de la renta la debe hacer el arrendatario en el domicilio del arrendador, el pseudo-argumento del arrendatario no tendría fundamento alguno.

Nuevamente, este es un tema negociable al 100% por lo que, en su caso, Dora podría haber establecido que, en lugar de que el pago de la renta se tuviera que hacer en su domicilio, se debe hacer en su oficina o en algún otro lugar.

Precio de la Renta – Consecuencias del Incumplimiento:

Finalmente, el cuarto requisito es importante que establezcas las consecuencias del incumplimiento del arrendatario.

En el caso de Dora, el contrato establece que en caso de que Macario no pague la renta puntualmente, se generará una pena convencional.

Otra opción aceptada generalmente es que las partes establezcan el pago de intereses moratorios en caso de que no se pague la renta en forma puntual.

¿Cuál es la Vigencia del Arrendamiento?

Vigencia Arrendamiento

Dora (la arrendadora) quisiera que su contrato de arrendamiento durara muchos años porque así ella tendrá garantizado un ingreso mensual muy bueno. Macario (el arrendatario) también quisiera que la vigencia del arrendamiento fuera larga para tener asegurado un techo donde vivir tranquilamente con su familia.

Como puedes ver, el tema de la vigencia del arrendamiento es uno muy importante en cualquier contrato de alquiler.

Si bien ambas partes generalmente quisieran que el contrato dure muchos años y se lleve siempre en paz, lo más común, sobre todo en los contratos de renta de casa-habitación es que éstos se establezcan por un año.

Por otro lado, cuando se trata de locales comerciales o de bodegas, es muy común que las partes señales varios años de vigencia… sobre todo cuando el arrendatario hará inversiones importantes sen el inmueble para adecuarlo a sus necesidades.

En términos generales, podemos reducir las opciones a dos grandes rubros… vigencia forzosa y vigencia voluntaria.

Vigencia del Arrendamiento Forzosa

Aparentemente, establecer que la vigencia del contrato es forzosa puede parecer lo más conveniente… pero no siempre es así.

La verdad de las cosas es que todo tiene sus pros y sus contras y, como tal, cuando las partes se amarran por un tiempo determinado sin opción o derecho para terminar anticipadamente la relación contractual, pueden darse problemas a futuro.

De seguro te ha pasado que, en algún momento has querido cancelar tu contrato del celular y no has podido porque tu contrato tiene, precisamente, vigencia forzosa.

¿A poco no te has sentido desesperado por ello?

Algo similar pudiera pasarle a Dora y a Macario si deciden establecer vigencia forzosa para su arrendamiento.

Ahora, que quede claro que no estoy diciéndote que nunca establezcas una vigencia forzosa… más bien lo que quiero decirte es que es importante que analices lo bueno y lo no tan bueno de hacerlo.

Vigencia del Arrendamiento Voluntaria

Por el otro lado, tenemos la opción donde Dora y Macario queden en libertad de continuar con el contrato por el tiempo que gusten… es decir, una vigencia del contrato voluntaria.

Pero que conste que esto no significa que cualquiera de las partes puede – legalmente – decirle a la otra que “ya mañana” quieren cancelar el contrato.

No debe ser así.

Lo que se hace comúnmente es establecer en el texto del contrato que, para dar por terminado anticipadamente el arrendamiento, las partes tienen que notificarse el deseo de cancelar el contrato y dicha notificación debe darse con un X tiempo de anticipación.

Esto tiene sentido ya que si, por ejemplo, Macario decidiera que quiere dejar de rentarle el inmueble a Dora y el aviso se lo da con dos meses de anticipación, entonces Dora tendrá tiempo suficiente para empezar a buscar otro arrendatario y negociar con éste un nuevo contrato.

Por el contrario, si fuera Dora quien le avisa a Macario que deberá desocupar el inmueble dos meses después del aviso dado, entonces Macario tendrá tiempo de sobra para buscar otra casa a donde mudarse.

Hacerlo de otra manera o bien, con un aviso demasiado corto, sería injusto y, para cualquiera de las partes, representaría una molestia y perjuicios económicos.

Por situaciones como ésta, es importante que cuides la redacción de tu contrato de arrendamiento.

La Correcta Definición del Inmueble es Fundamental en tu Contrato de Arrendamiento

Una de las cosas más importantes que Macario (el arrendatario) buscaba para rentar una casa donde vivir era que estuviera muy bien ubicada. Obvio, todos queremos vivir en una buena colonia… o al menos, en la mejor colonia o fraccionamiento que nuestro presupuesto nos permita. Por ello, cuando Macario buscó una cada para rentar, puso […]