Las Partes en un Arrendamiento ¿Quiénes son?

Partes e un Arrendamiento

Te presento a Dora (la arrendadora), Macario (el arrendatario) y a Olegario (el obligado solidario). Un contrato de arrendamiento es complejo. En él, se conjugan diversos conceptos legales que de una u otra forma afectan la relación jurídica que se forma cuando alguien decide permitirle a otra persona que utilice un inmueble. En este post platicaremos sobre las partes en un arrendamiento para que las conozcas y sepas sus características. Dora, Macario y Olegario nos acompañarán en este viaje de aprendizaje sobre los arrendamientos y sus contratos.

El Arrendador

Empecemos por el principio.

Para que exista un arrendamiento debe existir un inmueble y éste debe tener un dueño. En nuestro caso, Dora.

Conforme a la ley civil, para que una persona pueda rentar un mueble o un inmueble a un tercero, ella debe ser la dueña de la cosa.

Este tema es súper importante porque me ha tocado conocer de muchísimos casos donde quien pretende rentar la casa NO es el dueño. A veces te dicen, “ahh es que la casa es de mis papás pero yo se las administro… por eso yo firmo el contrato“.

Error.

El contrato de arrendamiento debe ser firmado por el dueño del inmueble. Si el dueño tiene un administrador (ya sea persona física o moral), necesariamente el dueño tendrá que otorgarle al adminsitrador un poder para actos de administración. Solo así estará legalmente representado el dueño.

Si no se cumple con este formalismo, el contrato de arrendamiento que se llegue a firmar sería anulable.

¿Y que pasa cuando el inmueble tiene más de un dueño?

Imaginemos que Dora es co-propietaria del inmueble porque su padre se los dejó a ella y a su hermana. En estos casos el requisito es similar a lo anterior… el contrato deberá firmarse por todos los co-propietarios o bien, por quien cuente con poderes y facultades otorgadas para ello.

¿Y si el dueño es casado(a)?

En estos casos también es importante tener cuidado.

Recuerda que existen diversos tipos de matrimonio… existe la “sociedad conyugal” y la “separación de bienes“.

Cuando el régimen matrimonial es por separación de bienes, entonces quien sea dueño del inmueble en la escritura pública de propiedad se tiene como dueño de la cosa al 100%… pero cuando el régimen es de sociedad conyugal, es importante checar bien cuándo se adquirió el inmueble.

Si el inmueble fue adquirido antes del matrimonio, entonces el dueño – al 100% – será quien aparece como propietario en la escritura pública. Si el inmueble fue adquirido después del matrimonio entonces el inmueble pertenece a ambos cónyuges, aun y cuando solo aparezca el nombre de uno de ellos en la escritura pública de propiedad.

Por lo anterior, si tu eres quien será el inquilino en el inmueble, debes pedirle al “dueño” que te demuestre que realmente es el propietario del inmueble.

Como ves, existen diversas variables que pueden afectar la propiedad de la cosa que se pretende arrendar.

¿Y si el dueño es una empresa?

Cuando la casa o local comercial o bodega que se va a rentar es propiedad de una persona moral, lo que debes checar es:

    • Por un lado que efectivamente dicha empresa sea la dueña (esto lo haces mediante la escritura pública que contenta el contrato de compraventa de inmueble o bien el acto jurídico por medio del cual se haya adquirido la propiedad) y;
    • Que la persona que vaya a firmar el contrato en representación de la empresa, cuente con poderes para ello… generalmente es suficiente que el apoderado cuente con poderes para actos de administración.

El Arrendatario

Ahora hablemos de Macario. En nuestra historia, él es el arrendatario o inquilino.

Se trata de la persona física (que también pudiera ser una persona moral) que utilizará el inmueble durante la vigencia del contrato y que pagará una contraprestación al arrendador.

Cuando el arrendatario es una persona física (como en el caso de Macario), ésta puede firmar directamente el contrato (si es mayor de edad) o bien pudiera firmar mediante un apoderado. La verdad es que no es muy común que el arrendatario firme mediante un apoderado pero es bueno que sepas que se puede.

Cuando el arrendatario es una persona moral, necesariamente tendrá que firmar un apoderado que cuente con facultades para ello. También, normalmente con que el apoderado cuente con facultades para actos de administración es suficiente.

Ahora bien, un muy buen consejo para Dora (la arrendadora) es que que investigue lo más posible al arrendatario. Esto cada vez se ha vuelto mas y mas importante dado el tristísimo clima de inseguridad que vivimos hoy en día.

Desgraciadamente, cada día es mas difícil poder confiar en la gente. Por ello, es muy importante que Dora obtenga la mayor cantidad de información de su posible arrendatario (Macario) para que ella este lo más segura posible de que se trata de una persona solvente y que no esta involucrada con el crimen organizado.

En México, hace años se publicó la Ley de Extinción de Dominio que permite al gobierno confiscar aquellos bienes que sean utilizados por el crimen organizado para la comisión de delitos.

Esto es grave porque si Dora tiene la mala suerte de que unos malandros le renten su casa (obviamente sin que ella sepa que son malandros) y la usan como güarida o casa de seguridad y luego la policía los detiene, el gobierno puede iniciar un procedimiento legal para confiscar la casa. Not good.

Te platico que, hace tiempo, conocí una persona que le rentó su casa a una pareja que se veía normal… siempre pagaron la renta puntualmente hasta que, un día, desaparecieron. Mi conocido fué un día a la casa y se dió cuenta que estaba vacía. Se le hizo muy extraño. Fué a buscar a un cerrajero, abrió la casa y se encontró con la sorpresa de que había bolsitas con droga tiradas adentro junto a un altar a la Santa Muerte.

¡Mi conocido nunca tuvo idea de que le había rentado su casa a unos malandros! ¡Aguas!

El Fiador, Obligado Solidario o Aval

Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, es común que el arrendador pida que exista un fiador, obligado solidario o aval. En este caso tenemos a Olegario (el obligado solidario).

Cabe decir que las figuras jurídicas no son exactamente iguales pero, al final de la corrida, sirven básicamente para lo mismo.

Sin entrar a muchos detalles:

El fiador es la persona que se obliga a pagar las deudas del arrendatario cuando el arrendatario no las paga. Es decir, es un deudor subsidiario (salvo cuando el fiador renuncia a sus derechos de orden y excusión);

El obligado solidario es la persona que adquiere las mismas obligaciones de pago que arrendatario y, por ello, el arrendador puede exigir el pago de lo adeudado a cualquiera de los dos.

El “aval” es una figura jurídica mercantil que, en estricta teoría solo aplica para los títulos de crédito (como los cheques y los pagarés) pero que, por precedentes del Poder Judicial de la Federación, se ha aceptado como válido en los contratos de arrendamiento.

Los jueces y magistrados del Poder Judicial han determinado que el uso de la palabra “aval” es aceptable dado que el común de la gente desconoce la terminología legal correcta y que, a fin de cuentas lo importante es la intención de las partes del contrato.

En mi opinión, la figura jurídica que más protege el patrimonio de Dora es, precisamente, el de obligado solidario y es por eso que Macario le pidió a Olegario que sirva como tal en su contrato de arrendamiento.