Promesa de Compraventa; Criterios del Poder Judicial Federal.

En esta ocasión y como una segunda parte al artículo que en fecha pasada publiqué, titulado “Promesa de Compraventa y Compraventa… Tip“, quiero compartir con ustedes unos cuantos criterios del Poder Judicial Federal al respecto:

 

  1. “Las expresiones “prometo vender” y “prometo comprar” son sinónimos de vendo y compro, por lo que habiendo conformidad en objeto y precio se está en presencia de un contrato de compraventa, no de promesa de venta, porque cuando concurren las dos promesas de comprar y vender, determinándose el objeto y el precio, existe una concordancia de voluntades que lleva a la formación de una compraventa, por reunirse los citados elementos”.
  2. No es exacto que por especificarse en el documento… que la operación concertada se refiere a un contrato preliminar de compraventa… por esa circunstancia se trate de una promesa de contrato de compraventa, es decir, atendiéndose al texto literal inserto en dicho documento, toda vez que la naturaleza jurídica de los contratos depende, no de la designación que le hayan dado las partes, que pudiera ser errónea, sino de los hechos y actos consentidos por los contratantes…de tal suerte que si de la lectura de los antecedentes y clausulado del contrato… se advierten hechos y actos consentidos… que implican… un contrato informal de compraventa… si los contratantes convinieron en la celebración de una promesa bilateral de compraventa, como así se pactó y tanto el promitente vendedor como el promitente comprador estuvieron de acuerdo en el objeto y precio del inmueble… resulta evidente que en el caso se trató de la celebración de un contrato de compraventa, no de un contrato preliminar de compraventa, al concurrir las dos promesas: de vender y comprar y determinarse el objeto y precio….”
  3. “…son elementos necesarios para la promesa bilateral de contratar, entre otros, que se expresen los elementos esenciales y las cláusulas que según la voluntad de los promitentes, contendrá el contrato que se obligan a celebrar; sin embargo, los elementos esenciales de que trata el artículo en consulta, son los relativos al consentimiento, el objeto material del contrato y el plazo estipulado, pero tal regulación en realidad no puede referirse al precio de la compraventa, lo que se excluye por el hecho de que la compraventa misma, es un contrato consensual que se perfecciona y es obligatorio para las partes, por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho…”

 

Con lo anterior en mente, reitero la opinión que, en el artículo anteriormente publicado, he sostenido.

 

Te ha tocado firmar un contrato de “promesa de compraventa” que, bajo los criterios arriba asentados, en realidad haya sido una compraventa?  

 

Como siempre, quedo a tus órdenes para cualquier duda o comentario.  Además, recuerda que puedes suscribirte al Newsletter de Mafud Abogados para recibir en tu correo, los articulos aqui publicados.

 

Saludos.

 

Jorge Mafud

14 comentarios
  1. GABRIELA
    GABRIELA Dice:

    Tengo una pregunta cuando un contrato de promesa de compraventa se eleva a escritura pública el contrato privado deja de tener eficacia o es posible ya existiendo una escritura pública demandar la rescisión del contrato privado. GRACIAS

    Responder
    • Jorge Mafud
      Jorge Mafud Dice:

      Al elevar a escritura publica el contrato deja de ser “privado”. En su caso, tendrias que demandar la rescicsion del contrato en escritura publica.

      Responder
    • Jorge Mafud
      Jorge Mafud Dice:

      La promesa de compraventa debe heredarse y, por consiguiente, respetarse pero, debido a los trámites legales de la herencia, pudiera tardar en concretarse.

      Responder
  2. Francisco Acosta
    Francisco Acosta Dice:

    Hola buen dia…… hace 6 meses firme un contrato de compraventa de una casa/local la cual me dieron 1 año para pagarla pero ahora me doy cuenta que no fue buena la inversion y necesito venderla ya que el contrato de compraventa aplicaba una multa grande para quien se hechara para atras en este contrato, asi que necesito de favor su apoyo en decirme si puedo vender la casa, mi idea es darla un poco mas cara ya que se le metio algo de dinero para remodelarla, y venderla posiblemente a un vecino que esta interesado o a alguna inmobiliaria que la requiera.

    Espero su apoyo de favor ya que no me quiero meter en problemas legales por ofrecer algo que aun no es mio de hecho ni las escrituras tengo solo el puro contrato de compraventa.

    Gracias y saludos…….

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  3. Mary
    Mary Dice:

    mi pregunta es si ya existe alguna posibilidad con las promesas de comprar por internet, mi pregunta es porque hace un mes que estoy lidiando con un comprador de mi moto y me promete depositar en mi cuenta todos los días, y todos los días me da una excusa y tengo la cadena de mail donde asegura que me quiere comprar la moto y que por favor se la guarde, yo creí en su palabra he perdido otros compradores y ahora sigue y sigue prometiendo depositar, se puede hacer algo en estos casos? yo tengo su nombre completo, su facebook la cadena de mail su teléfono sus mensajes al celular toda la información donde asegura que quiere la moto.

    Responder
  4. noel ramirez
    noel ramirez Dice:

    hola soy estudiante de derecho en san luis potosi y tengo 2 preguntas a ver si me pueden ayudar
    1.-cual es la maxima garantia.
    2.-que efectos tiene el incumplimientodel promitente vendedor y promitente comprador.
    espero sus comentarios gracias y salu2

    Responder
  5. leticia
    leticia Dice:

    hola, estoy vendiendo mi casa como traspaso mi duda es que debo hacer para protegerme, el comprador dice que hagamos una promesa de compra venta , la casa se esta pagando al banco y la persona dice que el la seguira pagando a mi nombre, me dara un anticipo y 6 meses para liquidarme el resto. le entregare la casa a mas tardar en un mes si llegamos a un acuerdo logicamente,,,,cuando el termine de pagar al banco que hago yo,,, sedo los derechos al comprador, ????? porque seguira a mi nombre por varios años mas,,, y si no cumple con los pagos del banco????
    otra es si en 6 meses no cumple con el pago del traspaso y ya vive en mi casa??? que hago , se va con un notario para la hacer la promesa de compra venta , gracias por su respuesta lety sierra

    Responder
    • jorgemafud
      jorgemafud Dice:

      Por cierto, se me olvidó comentarte que es importante que en el contrato de compraventa el precio se establezca en rango, es decir, por ejemplo, "el precio en el contrato de compraventa será de entre 100,000 y 100,001 pesos".

      Saludos!

      JM

      Responder
  6. Raquel
    Raquel Dice:

    Hola soy una estudiande de leyes en Coacalco Estado de México, tengo 27 años y me complazco en decir que lei su página y los felicito pues creo que es muy interesante lo que en ella hay, sólo que me gustaría que fueran un poco más explicitos con los que aún estamos empezando a conocer el mundo del derecho. yo se que no lo necesitan pero les deseo lo mejor, espero sigan teniendo ese auge como jurídico. mi correo es el siguiente por si desean compartír algo rakel_k-brera@hotmail.com. hasta pronto.

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    • jorgemafud
      jorgemafud Dice:

      Hola Raquel,

      Gracias por tus comentarios.

      Mira, el objetivo principal de esta página es compartir e informar puntos de derecho con empresarios… obviamente a ellos no les interesa del todo la cuestión tan técnica de los temas que aquí abordamos. Por otro lado, se que muchos estudiantes de derecho encuentran este sitio cuando andan investigando diversos temas (incluso algunos me han llegado a pedir que casi casi les haga la tarea y pues, no se trata de eso).

      Respecto de tu solicitud de ser mas explícito, te aseguro que trataré pero sin entrar al detalle de "darte la respuesta final", ya que como te comento, el "target audience" de este sitio son los empresarios y tengo que escribir pensando en ellos, en sus preocupaciones y, siendo honesto, en que busquen a este despacho para solucionarles sus problemas.

      Te mando un saludo y ojalá que sigas visitándonos y aportando tus comentarios y conocimientos. Saludos!

      JM

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  7. luisa
    luisa Dice:

    buen dia, quisiera saber si se puede hacer un contrado de promesa de venta si aun no se tienen las escrituras de la casa, pues el vendedor no ha fraccionado el lote, me estan pidiendo un anticipo de 50 mil pesos y me estan pidiendo que me espere 3 meses a que ya salgan las escrituras de la casa y ya poder hacer la compra con mi credito, hay riesgo que pierda mi dinero?

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