Promesa de Compraventa y Compraventa… Tip.

Hola, esta vez quiero platicarles sobre un tema que, en muchas ocasiones, ha sido tema de debate en los tribunales y tiene que ver con los famosos “contratos de promesa de compraventa”.  El Código Civil de Nuevo León (el “Código”), así como los de los demás Estados de la República, establece la existencia del contrato de promesa, mediante el cual uno o más de los comparecientes se obligan a llevar a cabo un contrato en el futuro.  Al respecto el Código establece que  (a) “puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”, (b) “la promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral”, (c) “la promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido”, (d) “para que la promesa de contratar sea válida, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo” y (e) “si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez…”.


Ahora bien, por su parte, en cuanto a la compraventa, el Código establece que (i) “habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero” y (ii) “por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho”.


Es común que, en los contratos de promesa de compraventa, las partes establezcan que se obligan a celebrar, eventualmente, una compraventa “definitiva” respecto de cierto bien (supongamos una casa) y a cierto precio (supongamos $1,000,000.00 de pesos) pero, en ese caso y considerando lo que hemos mencionado en el inciso (ii) anterior, por mandato de la ley se tendría que llegar a la conclusión que existe compraventa desde que se definió la cosa que objeto de la operación y el precio.  Como subsanar esto???


Para que el contrato de promesa de compraventa no pueda ser considerado como uno que, en realidad, consigne una compraventa, lo que hemos sugerido en diversas ocasiones es que el segundo de los elementos quede indeterminado.  Para ello, basta establecer en el contrato de promesa que el precio será definido en el contrato definitivo que se firme eventualmente y que éste deberá oscilar entre, por ejemplo (tratándose de la casa que mencionábamos anteriormente), $1,000,000.00 y 1,000,001.00 de pesos; de ésta manera, al no tener un precio perfectamente definido, el contrato de compraventa no se perfecciona y las partes lo perfeccionarán hasta el momento de la firma del contrato definitivo.


Que opinión tienen al respecto?  Creen que un enfoque de esta naturaleza pudiera, eventualmente, ayudar a resolver algún conflicto?


Quedo, como siempre a la espera de sus comentarios.  Saludos.


Jorge Mafud


Update: El siguiente articulo contiene algunos criterios del Poder Judicial Federal de Mexico con relación a la promesa de compraventa.



16 comentarios
  1. Dmr2
    Dmr2 Dice:

    Muchas felicidades por tu blog sinceramente, ayuda de mucho tanto en las preguntas planteadas y las respuestas o bien asesorias brindadas a las mismas… Un saludo desde Chiapas…

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  2. Badi
    Badi Dice:

    mi papa firmo una promesa de compra y venta, mi duda es que en el primer parrafo dice que la dueña de la casa le vende la casa a mi papa.
    y en el segundo parrafo dice que la ceñora tanto da fe que le ara el traspaso a mi papa de la casa, pero en vez de salir el nombre de mi papa sale el nombre de otro sujeto.

    quisiera saber si es contrato es valido o no.

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    • jorgemafud
      jorgemafud Dice:

      Hola Badi,

      Gracias por tu pregunta.

      Tu pregunta es muy buena por varias cosas. En primer lugar, el nombre que se le de al contrato no importa ya que lo importante es el texto del mismo. Si el contrato lo denominaron "promesa de compraventa" pero en el texto dice que la vendedora vende y el comprador compra el bien y se establece el precio, entonces el contrato es, en realidad, de compraventa. De ser asi, tu papá podría demandar a la vendedora para que el juez la obligue a escriturar la casa a nombre de tu papá.

      Por otro lado, dices que hay un error en el contrato respecto del nombre de tu papá… pensemos que ese error solo esta en un lugar del contrato pero el nombre de tu papá es correcto en el proemio del contrato y también donde se firmó… yo pensaría que ahí resulta obvio que hubo un error (seguramente del notario a quien se le encargó que hiciera el contrato). Siendo asi, en principio, yo pensaría que el contrato SI es válido.

      Saludos!

      JM

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  3. Jorge Mafud
    Jorge Mafud Dice:

    Hola Silvana,

    Desconozco de que pais me escribes pero te lo agradezco… mira, respecto a tu pregunta, en Mexico la regla general no es como tu la mencionas. En primer lugar habría que checar si existe un contrato de promesa de compraventa y revisar si se estableció alguna cláusula penal que estableciera lo que tu mencionas. De no existir, se tendría que demandar judicialmente para obtener una sentencia que condenara al incumplido al pago de los “daños y perjuicios” sufridos.

    Considerando que se trata de un inmueble, quiero creer que se firmó algún contrato así que este sería el que regule las consecuencias del incumplimiento.

    Respecto al litigio, solo te salvarías de este si tu contraparte paga voluntariamente.

    Saludos.

    JM

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  4. Silvana
    Silvana Dice:

    mi consulta es porque señe una propiedad para comprar y luego por culpa de la inmobiliaria o el dueño de la propiedad, no se efectua la venta, (aqui la preguna: Es cierto q me tienen q devolver el doble de la suma q yo señe por lucro cesante, sin tener q mediar litigio. Agradeceria respuesta. Gracias

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  5. Lic. Edgar
    Lic. Edgar Dice:

    Jorge
    Mira somos productores de una revista , que se publica mensualmente, en Mazatlan , ahy empresas que nos compran publicidad , por meses, pero como es un producto o un bien , inmueble , que no existe aun, si no que existira , el pago de la publicidad nos lo hacen hasta que la revista esta impresa , y quisiera saber con que figura juridica puedo obligar a la empresa, a que una ves impresa la revista , me haga el pago correspondiente, pues una ves impresa, y con la publicidad ,ya hecha, pues ya no podemos hacer nada al respecto, me refiero en si , si con una promesa de compraventa puedo obligar a las partes reciprocamente , una a hacer la publicacion adecuada de la publicidad , osea cumplirle a la empresa , y la otra a pagar las cantidades acordadas ,agradeceria tu comentario , gracias

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  6. Adan
    Adan Dice:

    Primero que nada quiero felicitarlo por este espacio, muy poca gente comparte sus experiencias y sus opiniones en esta materia.

    El presente comentario no implica un analisis o alguna cuestion compleja.

    en dias anteriores celebre un contrato de promesa de compra venta de un terreno, en dicho acto pague la cantidad de dos mil pesos para su protocolizacion ante un notario publico, el contrato se va a cumplimentar el 30 de noviembre, mi pregunta es, al momento de dar cumplimiento tengo que celebrar otro contrato o como se materializa la promesa ante el notario, tendria que pagar por algun otro acto.

    por su atencion le reitero mis agradecimientos…

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  7. ALICIA
    ALICIA Dice:

    ok, revisando el codigo que tiene su lógica entiendo que claro, se trata de un CONTRATO PREPARATORIO NO TIENE LA FUERZA DE UNA ESCRITURA POR EJEMPLO
    Artículo 2243.- Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro. y eso esta muy claro al complementar con Artículo 2245.- La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. es decir, y es lo que yo señalo, es deacuerdo a lo ofrecido, depende de como manejes tu contrato, no podrias alegar el desconocimiento de mi voluntad como vendedora si acordamos muy claro que hasta no entregar el dinero no habia entrega de la cosa. ESA ES LA OFERTA, no el solo enseñarte la cosa y ponerle precio, es ponerle una condicion.

    Ahora, me queda una duda

    Artículo 2248.- Habrá (FUTURO)compra-venta cuando (CONDICIÓN) uno de los contratantes se obliga a transferir (DOY Y…) la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar (DAS) por ellos un precio cierto y en dinero.

    AHORA…

    Artículo 2249.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho
    PODRIA INTERPRETARLO A QUE TU SIENDO PROPIETARIO DE UNA COSA ESTAS OBLIGADO A VENDERLA SI LE PONES UN PRECIO AUQNUE NO TE LO HAN PAGADO, ES DECIR DEBES RESPETAR LA OFERTA, COMO EN EL SUPER, LE PONEN UN PRECIO A LAS COSAS Y ESTAS ESTAN A LA VISTA, ASI QUE SI LLEGAS A LA CAJA NO TE PUEDEN DECIR QUE YA NO TE LA VENDEN. PERO PARA EL CASO DE LA PROMESA,ESTA AUN MAS CLARO QUE EN CASO DE CONVENIR QUE DESEAS VENDER POR TANTO TAL COSA Y LA OTRA PARTE MANIFIESTA SU FORMAL INTERES EN VENDERLO, ES CUANDO NACE LA OBLIGACION DE PERFECCIONARLO CON EL CUMPLIMIENTO.
    NO IMPORTA QUE NO EL PONGAS PRECIO CIERTO, SI TE DEMANDO EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, VOY A PEDIR LE SEÑALES PRECIO Y ESO ES TODO, TE LO PAGO, LA OFERTA ESTABA REALIZADA.

    ESPERO HABER SIDO MAS CONCRETA, ME GIRA MUY RAPIDO LA PIEDRA Y LAS MANOS NO ME ALCANZAN.

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  8. ALICIA
    ALICIA Dice:

    Jorge:

    Estaba checando un contrato al respecto en este tema, lo primero que me llevo al internet fue precisamente la duda que veo tu y todos tienen, que es la siguiente: el objeto, es decir, es garantizar, “asegurar” a “futuro” la realizacion de cierto acto que dará perfeccionamiento al primero, sin embargo,pregunto: futuro? claro, podria ser al segundo siguiente de la firma del acuerdo, pero creo que mas alla de tanta discusión, no han analizado la palabra en la definición como “transmision” que define el codigo,es decir, el intercambio. Ahora tu mencionas que existe una regla general, pero que acaso el codigo no esta por encima de una regla general, y claro, se trata de obligaciones condicionadas, si me pagas, te la entrego y justamente eso es lo que debe de integrar a manera de clausula tu contrato, estando en el entendido ambas partes que en caso de que cualqueira de ellos incumpla obvio habra pena convencional o indemnizacion y además quedara por rescindido sin necesidad de resolucion judicial. Como vez?

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  9. candy
    candy Dice:

    el solo hecho de que diga contrato de promesa
    se entiende que es a futuro y respecto al bien y al precio no estoy de acuerdo en que sea indefinido pues este contrato de promesa se hace precisamente para que en el futuro cuando las condiciones sean las propicias para celebrar el contrato de compraventa definitivo no vayan a variar y no se obtenga lo que la momento es de interes. ejemplo una casa intestada me la venden en 140 pero ahorita no la puedo comprar hasta que este a nombre del vendedor. cuando esto suceda el señor dice que me la va a vender en 140 y yo quiero asegurarme que una vez que este a nombre de el o sea en posibilidad de escriturarmela no vaya a cambiarme el precio entonces por eso es contrato de promesa . si no, creo que no tendria razon de existir este tipo de contrato. o igualmente puede no tener precio pero si hablar de él como en los frutos futuros que se puede estipular que sera al que exista en el mercado al momento de que estos ya se den. o bien el comprador recibio la oferta del vendedor -cuando se den las manzanas te las voy a vender a peso el kilo-entonces dice el comprador -estoy de acuerdo; pero para que no te arrepientas vamos a hacer el contrato de promesa de compraventa en dnd diga que es peso el kilo, no vaya a ser que cuando ya esten las manzanas no haya muchas en el mercado y me las quieras dar mas caras.- este tipo de contratos son para darles seguridad a los acuerdos tomados en el presente respecto de actos futuros. y obligan exactamente al pie de la letra.

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