Principios Rectores de las Hipotecas

Les comparto lo siguiente que me pareció interesante.  De conformidad con cierto criterio del Poder Judicial de la Federación, publicado este mes de Septiembre del 2008, se ha llegado a la conclusión de que es el Código Civil de donde se desprenden tanto los elementos del contrato de hipoteca como los principios jurídicos que lo regulan. 

 

Por un lado, la hipoteca se entiende como una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia establecido por la ley, para lo que los bienes deben estar perfectamente determinados y, para surtir efectos contra tercero, necesitan de registro en el Registro Público de la Propiedad.

 

Ahora bien, los elementos del contrato de hipoteca se regulan por tres principios jurídicos fundamentales que son los de especialidad, publicidad e indivisibilidad de la hipoteca.

 

El principio de especialidad implica la designación precisa de los bienes sujetos a hipoteca y la determinación del dinero que garantiza, en el sentido de que la hipoteca solamente puede recaer sobre bienes especialmente determinados por lo que, en caso de que se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, deberá determinarse por qué porción del crédito responde cada finca.  Es decir, que para tener una noticia cierta y segura sobre el estado hipotecario del bien, no basta conocer que sobre el mismo existe una hipoteca sino la suma de dinero por la cual algún bien está especialmente gravado.

 

El principio de publicidad atañe a que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca se inscriba en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero.  Ahora bien, el principio de publicidad hace necesariamente recurrir a la especialidad, porque de esa manera puede reconocerse fácilmente la afectación particular y de no expresarse el importe de la obligación garantizada, la publicidad es incompleta, esto es, la especialidad individualiza y la publicidad divulga.  

 

Por su parte, el principio de indivisibilidad, informa tanto lo que se refiere al crédito garantizado como al bien hipotecado, en la medida en que la hipoteca subsiste íntegra aunque por el pago se reduzca la obligación garantizada y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varias fincas y se pueda realizar su fraccionamiento, porque en ese caso hay que precisar qué parte del crédito garantiza cada bien, o bien, cuando la hipoteca sobre un bien es susceptible de ser fraccionada, en cuyo caso puede redimirse el gravamen pagándose la parte del crédito que se garantice.  

 

La violación a estos principios puede dar lugar a la nulidad de la constitución de la hipoteca que no sólo puede ser opuesta por el deudor sino por los terceros que tengan interés en ello, porque de ese aspecto depende hacer valer sus derechos en condiciones más favorables o bien para liberar el inmueble del gravamen que sobre él pesa, ya que se trata de un hecho contrario a la ley y es causa de nulidad absoluta según lo dispone el Código Civil, pues se trata de un caso de excepción a la regla de que no puede pedir la nulidad del acto la persona que ejecutó, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalida, lo cual se justifica porque el principio de especialidad está establecido no sólo en interés de los terceros sino del deudor y por razones de orden público.

 

Por lo anterior, es de suma importancia que el abogado del acreedor revise perfectamente que tanto el contrato de hipoteca esté bien perfectamente redactado, siguiendo y respetando los principios rectores de la misma y que, una vez constituida, la hipoteca sea debidamente registrada en el Registro Público de la Propiedad que corresponda.

 

Como siempre, quedo a sus órdenes para cualquier comentario, duda o sugerencia.

 

Saludos.

 

Jorge Mafud

6 comentarios
  1. Yair
    Yair Dice:

    Lic. Saludos…. una precisión ……. El código no obliga a la inscripción de la hipoteca, simplemente dice.
    Artículo 2919. La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria.
    A contrario sensus se debe entender que aquella hipoteca no inscrita, no es anulable, simplemente pierde el ser oponible contra terceros….. ¿Esta Ud. de acuerdo? Saludos

    Responder
    • jorgemafud
      jorgemafud Dice:

      Hola Yair… estoy muy de acuerdo con tu comentario…

      Efectivamente, la hipoteca no tiene que ser registrada para que surta efectos entre quien la otorga y su beneficiario pero, para efectos prácticos, como bien das entender, una hipoteca no inscrita no protege realmente a aquella persona a favor de quien se constituyó la garantía.

      Gracias por tu aportación. Ojalá no sea la única! Saludos.

      JM

      Responder
  2. Guadalupe
    Guadalupe Dice:

    Buenas noches lic. Mafud.
    Cualquier modificación a la obligacion garantizada con la hipoteca, debe de inscribirse en el Registro Público de acuerdo con el art. 2925 del Código
    Civil Federal?
    Gracias por su punto de vista.
    Saludos.

    Responder

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